今回、初めて家を購入したので、手続きなどを忘れないうちに覚えてる分だけでも書きとめておきます。
私と相方は、幸運にも良いインディペンデントファイナンシャルアドバイザーに助けていただいたので、だいぶ楽が出来たと思います。誰か周りでそういうのを知ってる人がいたらぜひ話だけでも聞いてみたらよいと思います。私たちはカウンセリング(つまり話をするだけ)なら無料でした。
家の購入の手続きといっても、状況によってかなり違うと思うので、細かい事はネットで調べたり、住宅ローンを貸してくれる銀行などに聞くのがよいかと思いますが、参考になれば幸いです。 ネットで検索なら、｢mortgage guide｣や「home|house buying guide」などで探すと山のように出てきます(イギリスだけのドメインで探してください)。
イギリスで家を買うとなると、買う家を決めてから最低数ヶ月必要です。早め早めの行動をお奨めします。
大雑把に言うと、
- 家を探す＋住宅ローンの手配をする
- オファーをだす
- 法的、書類手続きなどを取る＋住宅ローンを組む
- 契約を交わして、鍵を受け取る
オファーを出すまでは幾ら時間をかけるかは自分の自由ですが、出した後、実際に手続きがすべて完了するまでに最低数ヶ月はかかります。それを頭に入れておきましょう。
家を買おうと思ってまずする事は、自分が月に幾らくらいまでローンの返済に充てられるか、を知ることです。一般的に、二人などで買う場合2人の毎月の手取りの給料の合計額の4分の1程度が妥当だといわれています。
ローンでは合計年収の3倍程度を借りるのが普通です。それが家の金額の大体90％程度に当たるように目安にして、幾らの家なら買えるのかを計算します。 例えば、大雑把に、2人の年収が5万ポンドだったとすると、計算上では15万から20万ポンド程度の家が妥当という事です。 ただし、他のローンや支払いがあって、月々の支払いがそれでは追いつかない場合もありますし、金利にもよるし幾ら頭金を出せるか(頭金が多ければ多いほど返済しなければならない額が減るから)にもよります。
ネットで探すと、幾らの家を購入予定だと月々幾らくらいの支払いになる、というのを目安に計算してくれるところがありますし、とりあえずは銀行などのファイナルシャルアドバイザーなどに会って、自分達の支出入額を考慮して相談するとよいと思います(相談したからといってそこから借りなくても大丈夫です)。独立したアドバイザー(特定の銀行などに属していない)ならなおよいです。
とにかく、自分達がどれくらいの家を買えるかどうかを知ることが先決です。
大体の金額がわかったら、でいいので、家探しを同時進行します。直接不動産屋に出向くと、窓に売却用の不動産の情報が書いてあるので目当てのものがあればパンフレットなどを貰う事が出来ます。 私達の場合、普段はもちろん働いているので、ほとんどネットで調べました。 大手の不動産検索サイトを片っ端から検索しました。 以下は私がよく使ったサイトです。地域によっては、その地域にしかない不動産屋さんのサイトが別にあったりするので、そういうものはお住まいの地域にあわせて探してください。
多数の不動産屋を扱っているところ
全国チェーンを展開している各不動産屋
ちなみに以下のサイトは不動産屋さんを通さないで個人で売買するためのサイトです。
良さそうだな、という家が見つかったら、不動産屋さんに連絡して｢viewing｣(見学)の予約を入れます。
見学に行く前に、自分はどんな家を希望しているのか、はっきり認識しておいた方がよいと思います。大きな家できれいで何もかもそろっているような家が自分の支払える範囲内で買えるとはもちろん限りません。家の値段はどんどん上がっていて、その登り方はうなぎどころかロケットのようだといわれています。
自分が譲れないのは何か、譲歩できるのは何か。 子供がいるなら、それを考慮して外で遊べるように庭付きがいいとか、学校の近くであるとか…。
家本体だけでなく、家の建っている場所、地域も考慮しなければなりません。イギリスでは、家を買っても、いずれ出て行って売ることになるというのが普通です。人気(ひとけじゃなくてにんき）のない地域だとあとで売るときに困るという話はよく聞くことです。
ただ、場所によっては後から急に人気が出た、なんて話もあります。その地域に例えば新しく駅ができる予定だとか、そういう情報を事前に仕入れておくと後々便利です。
結局、イギリスでは家は単に住むところなだけではなく、投資だからです。
良さそうな家があったら、その周辺の家の値段の相場を知ることも大事です。なぜなら、家の値段は実は不動産屋さんによって違うし、大体の場合、表示価格よりも｢叩いて｣売られることが多いため、多めに見積もって表示されていたりします。
UK house priceというサイトは、欲しい家の通りの名前や郵便番号を入れると過去最高5年以内に、その通り、または地域で幾らで家が売れたか表示してくれます。
欲しい家が決まったら、不動産屋さんに｢オファー｣を出すことになります。これは｢幾らでなら買いますよ｣という値段を提示する事で、市場やマーケットでよくやる駆け引きと似たようなものです。
大体表示価格より1割の範囲なら妥当だそうです。ただし、すでに何人も興味を示す人が自分達よりもいたりした場合、表示価格より低い値段では受け付けない事もあります。自分が幾らくらいなら妥当だと思うか、という判断は相手にとって受け入れがたい事もあります。この辺は駆け引きです。
家がずっと市場に出ているのに売れなかった場合は、低めに見積もっても受け入れられる可能性が大きいですが、絶対とはいえません。そういう意味では、家を探しているとき多少値段で足が出ても、オファーの時点で自分達の思う金額に持っていくことも出来ます。
無事、オファーが受け付けられた場合、購入手続きを始めます。
ここからが不動産購入の正念場です。
とにかく必要な書類が多い手続きです。
過去3年間の住所を示す書類、本人確認のための書類(料金明細やパスポート、免許証のコピーなど、受け入れられるものは決まっているのでそのうちのいくつか)、給料明細、銀行の明細、税金の書類、などなど。
私の場合、滞在許可証の証明も必要だったので、パスポートの全ページをコピーしたりもしました。(ビザのスタンプのページだけ送ったら、私のものだという証明がないから、といわれた)
これが受け入れられないとお金がありませんので、頑張って書類を集めてください。
同時に弁護士(ソリシター)を手配しなければなりません。このソリシターが全部移行の法的手続きをしてくれます。
家を買うときは、バリュエーション(valuation)とかサーチ(searches)といった、家に関する調査をしなければなりません。Valuation(もしくはsurveyとも言う)は、家自体をチェックし、家が提示された金額に見合うかどうかなどを調べます。これは、ローン会社が家の価値に見合う金額を貸すかどうか判断するために使われますが、それ以外にも、家自体に問題がないか調査もします。
valuationには3種類あって、最低限の調査をするか、家の建ち方等まで調査するものから3種類あります。古い家は特にこの建築構成もチェックしたほうがよいといわれています。
surchesというのは一般に環境調査といわれています。家の水道や排水はどうなっているか、水害の被害はないか、家の半径250m以内に、電力発電所などがないか、とか周りにどんな機関(学校とか)があるかなど、家の周りの様子を調べます。
このvaluationとsearchesは弁護士が手配します。この調査の結果、何か問題があった場合、購入を取りやめる事が出来ます。というより、契約書が完全に交わされるまでは、双方どちらからもどのような理由でも、手続きを中止する事が出来ます。
例えば、買い手が買い叩いた値段で交渉し、売り手はいったんは受け入れたものの、後になってそれよりも多い金額を提示されたりした場合、売り手は買い手との手続きを中止して、新たな買い手と手続きをする事が出来ます。
同じように、買い手の方も、何らかの理由で購入手続きをやめたくなった場合(もっといい家が安く見つかったとか、その土地から移動しなければならなくなった、等)、いつでも中止する事が出来ます。
これは柔軟で一見良さそうですが、どちらかというと買い手に不利だといわれていて、問題になっています。先日も、私の友人が買うといって家の売主が突然売るのをやめたといって購入できなくなったといっていました。
購入手続きを止める決断をした時点で払われた手数料(valuationやsurveyは先払い)は戻ってきません。売り手の方は時間を無駄にしただけですみますが、買い手の方はそれだけの出資をしておきながら買えなくなるというのは経済的にも不利だといわれています。
valuationとsurveyの結果に満足したならば、この時点でローンの受け入れが決まっているはずです。これをmortgage offerといいます。正式に、幾らの金額をどの機関でどういう金利でどういう風に払うか、や、契約に関する情報がローン会社から送られてきます。これにサインして送り返しますが、保証人ではないけど、誰かにサインするところを見届けてもらわないといけなかったり、結構面倒です。
これに限らず、手続き中、サインしたり読まなければいけない書類がごまんとあって、かなり神経を使います。
同時に、建物の保険に入らなければなりません。building insuranceといって、これを手配しなければ、ローン会社はお金の支払いができず、契約が交わせません。これは強制ですが、どの保険会社に入るかは自由です。たいていのローン会社は提携している保険会社があるので、そちらから手配する事も可能です。
建物の保険と同時に、家の中身(contents)の保険に入ると別々に入るよりもお得だったりったりしますので検討してみてください。(例えば、等なんなどに対して保険金が支払われる。建物だけの場合、火事など)
すべてが滞りなく進めば、売り手のソリシターと買い手のソリシターで、双方の希望を考慮しつつ、契約終了日を決定します。ただし、これは買い手や売り手に｢チェーン｣がない場合です。 チェーンというのは連鎖の事で、売り手か買い手がそれぞれ、買い手、売り手である場合に起こります。
例えば、私たちの場合、初めて家の購入をするので(first time buyerといいます）、私たちサイドには連鎖はありません。が、売り手の方は、今住んでる家を売りに出すので、たいていの場合新しく住む家が必要になります。そういう場合、売り手は同時に買い手にもなりえるわけです。
同時に、売り手の買おうとしている家の売り手も、家を買おうとしているかもしれないわけです。こういう風に繋がって連鎖していく事をチェーンといいます。
最悪の場合、何重もの連鎖が出来てしまい、状況が混乱し、手続きが滞る事はしばしばあるようです。
例えば、買い手1は、買う準備完了。売り手1は売り手2から家を買おうとしているが、売り手2の手続きが完了しないと、売り手2は売り手1に家を引き渡せないので、買い手1は結局売り手2が家を買うまで待たないといけない、というややこしい事になるわけです。
私たちの場合も危うくその状況になりかけましたが、最初に、売り手の方が実家に移動してもよいといっていたので、そうしてもらう事が出来ました。この連鎖が購入手続きの中で一番時間を取られるところなので、買う前に十分考慮吟味した方がよいとおもいます。
(例えば、自分達が買う、そして売る立場の場合、自分達は借家などに移動して、自分達サイドの連鎖をなくす、等。)
契約完了日が決まれば、ソリシターが契約書を送ってくるので、サインをし送り返します(これ以外にもさまざまな書類がありますが、省きます)。同時に頭金をソリシターに支払います。頭金を支払った後契約を交わさないと、頭金はそのまま失う事になります。普通頭金は、ローンの頭金と同額か10％程度のようですが、私たちの場合、100％の借り入れにしたので、金額を交渉して、後の印紙税に当たる金額を支払いました。
プラス、残りの印紙税とソリシターの手数料をあわせて契約日前にソリシターに払います。
それが終わると契約日当日まではあまりやることがないと思います。契約日前にローン会社からローンする全額がソリシターに委託されます。それが売り手の方に渡るんではないでしょうか(よく分からないですが。実際見るお金じゃないですしね)。
そして契約日当日になれば、家の鍵を貰う事が出来ます。普通、不動産屋を通して購入した場合、不動産屋から鍵を受け取る事になります。
これで晴れて家の持ち主になれます。長かった〜。
抜けているところがあるかもしれませんが、私たちはとにかく、この作業を超特急でしたこと(1月に値段提示をして、3月には鍵を貰っていたので、かなり早い方)、手続き中、日本に行っていた事等あり、とにかくばたばたと手続きが終了したので、頭に残らなかった事もあるかもしれません。(とにかく、届いた書類は読んでｰ、サインしてｰ、とベルトコンベア並みだった気がする)
何かあればご指摘、注意よろしくお願いいたします。
家の購入手続きと直接は関係ありませんが、ローンの支払いの面から言って関係のあることをいくつか。
すべての人がそうであるとは言いませんが、頭に入れておいたほうがよいのは、保険です。
家の保険ではなく、収入保護保険（income support insurance)とでも言いましょうか。
ローンの支払いは月々とても大きな比重を占めます。もし病気にでもなって働けなくなったら？何かの理由で(両親が病気で擁護しなければならない、等)働けなくなったとしても、ローンの支払いは続けなければなりません。
そういう時のために、保険に入るという手もあります。いろんな保険がありますが、大まかに言って、私が進められたのは、生命保険(ほとんどこちらのものは掛け捨て型)、大病保険（critical illness)、と収入保護です。
収入保護は、理由は何であれ、働けなくなったときに支払われるので、総じて月々の支払いが高めになります。余裕がない場合は、生命保険と大病保険に絞るのがよいのではないかと思います。
生命保険と大病保険には大まかに言って二つ種類があります。一つは、一定の金額が特定の期間内に支払われる形のterm assurance。保険金額が10万ポンドとしたら、入ってすぐに病気になっても(何かあっても)、10年後であっても支払われる金額は10万ポンドです。
もう一つは、別名mortgage insuranceと呼ばれるもので、時間がたつごとに、支払われる金額が減っていくものです。つまり、ローンの支払い期間が20年、10万ポンドだとして、それに応じて保険を組むと、病気になったのが10年後だとすると、幾らのローンが残っているので、それが支払われる、というものです。
後者のほうが月々の賭け金が少なくて済みますが、どちらの方が自分達の状況によりあっているか考えて保険に入る必要があります。
大病保険はさらに年齢や、個人の健康状態によって大きく賭け金が左右されるので、さらにいろいろな種類があります。例をあげると、賭け金が一定期間毎に査定されるもの、期間中変わらないもの、などです。
ネットで調べるか、ファイナンシャルアドバイザーに助言をあおってください。